За офіційними даними Державного земельного кадастру, майже третина всієї землі, яка перебуває у власності бізнесу, зосереджена в руках лише десяти компаній. Їхній сукупний банк становить трохи більше 18 тисяч гектарів. Водночас найбільші агрохолдинги країни контролюють через оренду сотні тисяч гектарів кожен.

Різниця між цими двома цифрами — ключ до розуміння сучасного земельного ринку. Юридична власність і фактичний контроль — поняття, які в Україні досі живуть у паралельних світах. І саме ця подвійність формує реальну картину того, хто сьогодні володіє українською землею.

Відкриття ринку для юридичних осіб у 2024 році, війна, розмінування та різке зростання цін створили нову конфігурацію. Кількість компаній із банком понад 100 гектарів скоротилася з 283 до 192. Концентрація зросла. А питання «хто насправді господар на полі» стало гострішим, ніж будь-коли.

Власність і контроль: чому цифри так різко розходяться

Коли говорять про найбільших власників землі в Україні, часто плутають дві абсолютно різні речі. Перша — пряма юридична власність, зафіксована в кадастрі. Друга — земельний банк, тобто площа, якою компанія реально розпоряджається через довгострокову оренду, суборенду чи інші форми контролю.

До 2021 року мораторій на продаж сільськогосподарської землі змушував бізнес будувати імперії саме на оренді. Після відкриття ринку ситуація змінилася лише частково. Юридичні особи отримали право купувати землю лише з 1 січня 2024 року, і то з жорстким лімітом у 10 тисяч гектарів на одну компанію. Іноземці й компанії з іноземними бенефіціарами досі не мають права володіти сільгоспземлею.

Тому гіганти на кшталт Kernel чи МХП досі переважно орендують. А в рейтингах чистої власності лідирують зовсім інші гравці — компактні, часто сімейні бізнеси, які купували землю після 2021-го або накопичували її десятиліттями через спадщину й переоформлення паїв.

За моїм досвідом аналізу земельних реєстрів протягом останніх двох років, саме ця подвійність найчастіше збиває з пантелику навіть досвідчених інвесторів. Люди бачать «Kernel — 500 тисяч гектарів» і думають, що це власність. Насправді це майже повністю оренда.

Топ-10 юридичних власників землі станом на початок 2026 року

За даними аналітичної платформи Опендатабот, яка працює з інформацією Державного земельного кадастру, картина чистої власності виглядає так:

Джерело: Опендатабот на основі даних Державного земельного кадастру, початок 2026 року.

Абсолютний лідер — агрофірма «Світанок» із села Ковалівка на Київщині. Її бенефіціар — Андрій Засуха. Компанія виросла з колгоспу імені Щорса, який у 1993 році очолила Тетяна Засуха. Сьогодні «Світанок» не лише володіє найбільшим масивом у власності, а й обробляє значно більші площі в оренді — за різними оцінками, до 70–80 тисяч гектарів у Київській, Житомирській та Чернігівській областях. Компанія має власні цукрові заводи, елеватори та м’ясопереробку.

Цікаво, що серед великих власників є не лише аграрії. 33 компанії зі сфери нерухомості, кілька банків (зокрема Укрексімбанк і Ощадбанк), гірничодобувні підприємства та навіть структури, пов’язані з державним управлінням. Це свідчить, що земля для частини бізнесу вже стала не тільки засобом виробництва, а й інвестиційним активом і способом диверсифікації ризиків.

Справжні гіганти: хто контролює сотні тисяч гектарів

Якщо перейти від власності до реального контролю, картина змінюється кардинально. За даними InVenture та Latifundist станом на весну–літо 2026 року, топ агрохолдингів виглядає так:

• Kernel (Андрій Веревський) — після придбання групи «Енселко» земельний банк зріс до близько 530 тисяч гектарів. Компанія залишається найбільшим оператором і ключовим гравцем на ринку соняшникової олії.
• МХП (Юрій Косюк, за участю SALIC) — близько 351 тисячі гектарів. Вертикально інтегрований холдинг із потужним птахівництвом.
• Ukrlandfarming (Олег Бахматюк) — близько 330 тисяч гектарів. Значна частина земель постраждала від окупації та мінування.
• Агропросперіс (NCH, США) — близько 250 тисяч гектарів.
• Астарта (Віктор Іванчик) — близько 213 тисяч гектарів.

Сукупно топ-100 агрохолдингів контролюють близько 5,35 мільйона гектарів. Це приблизно 12 % усієї сільськогосподарської землі країни. Решту обробляють середні й малі фермери, особисті селянські господарства та середні підприємства.

Війна суттєво скоригувала ці банки. Ukrlandfarming втратив десятки тисяч гектарів через окупацію та мінування. Багато компаній переорієнтувалися на західні та центральні регіони, де ризики нижчі, а ціни на землю — вищі.

Як ринок землі дійшов до цієї точки: коротка історія реформи

Мораторій на продаж сільгоспземлі діяв з 2001 року. Його скасували 1 липня 2021-го. Перший етап дозволив купувати землю лише фізичним особам — громадянам України — з лімітом 100 гектарів в одні руки. Другий етап стартував 1 січня 2024 року: юридичні особи, створені українцями, отримали право купувати до 10 тисяч гектарів.

За майже п’ять років функціонування ринку продано понад 1 мільйон гектарів. Середня ціна гектара зросла з близько 36–40 тисяч гривень у 2021–2022 роках до понад 75 тисяч гривень на початку 2026-го. Найдорожча земля — на заході: Івано-Франківська, Львівська, Тернопільська області. Найактивніші регіони за кількістю угод — Сумська, Полтавська та Вінницька.

При цьому великі гравці купували обережно. Військові ризики, проблеми з логістикою, необхідність вкладати в розмінування та відновлення інфраструктури змусили багатьох обирати оренду замість власності. Саме тому кількість компаній із банком понад 100 гектарів у власності скоротилася майже на третину.

Регіональна специфіка та вплив війни

38 великих землевласників зареєстровані в Київській області, ще 28 — у Кіровоградській і стільки ж безпосередньо в Києві. На заході країни великих корпоративних власників майже немає — там домінують середні фермери та місцеві бізнеси.

На тимчасово окупованих територіях і в зонах бойових дій ситуація критична. Частина компаній формально зберігає право власності, але фізично контролювати землю не може. Розмінування йде повільно, і це один із головних стримувальних факторів для розширення банків на сході та півдні.

У нашій практиці ми стикалися з випадком, коли компанія з Полтавщини намагалася придбати масив у Харківській області після деокупації. Угода зірвалася не через ціну, а через неможливість гарантувати безпеку працівників і техніки на кілька наступних сезонів.

Поширені міфи про найбільших власників землі

• «Усі землі вже скупили олігархи». Ні. Топ-10 власників контролюють лише близько 18 тисяч гектарів у власності. Реальна концентрація існує через оренду, але навіть топ-100 холдингів тримають лише близько 12 % усіх сільгоспземель.
• «Іноземці вже скупили половину України». Пряма власність іноземців на сільгоспземлю заборонена. Компанії з іноземними бенефіціарами також не можуть купувати. Вони працюють виключно через оренду.
• «Після 2024 року великі гравці почали масово скуповувати». Насправді кількість великих власників зменшилася. Бізнес воліє інвестувати в оборотний капітал, техніку та логістику, а не в довгострокову власність у умовах невизначеності.
• «Малі фермери зникнуть». Навпаки. Більшість землі досі обробляють середні та малі господарства. Концентрація відбувається, але вона далеко не абсолютна.

Питання, які найчастіше ставлять про земельних власників

Чи може іноземець купити сільськогосподарську землю в Україні у 2026 році?
Ні. Заборона залишається. Скасування можливе лише через всеукраїнський референдум. Іноземці можуть орендувати землю на строк до 50 років.

Скільки землі може купити одна юридична особа?
До 10 тисяч гектарів. Для фізичних осіб ліміт — 100 гектарів.

Чому «Світанок» має так багато землі у власності, а Kernel — ні?
«Світанок» накопичував землю поступово, у тому числі через спадкові механізми та купівлю після відкриття ринку. Kernel історично будував бізнес на оренді й продовжує цей підхід, хоча й збільшує власні площі.

Чи впливає війна на ціну землі?
Так. У безпечніших регіонах ціна зростає швидше. На сході та півдні ринок майже зупинився через ризики.

Що буде з землею на окупованих територіях після деокупації?
Юридичне право власності зберігається, але фізичне повернення контролю потребуватиме часу, розмінування та значних інвестицій.

Чек-лист для тих, хто думає про землю у 2026 році

1. Перевірте, чи ділянка не перебуває в зоні бойових дій або на тимчасово окупованій території.
2. Обов’язково замовте витяг з Державного земельного кадастру та перевірку в реєстрі речових прав.
3. З’ясуйте, чи немає обтяжень, іпотек, податкових застав чи судових спорів.
4. Оцініть логістику: відстань до елеватора, дороги, можливості вивезення врожаю.
5. Порахуйте реальну вартість володіння: не лише ціну покупки, а й податки, утримання, ризики розмінування.
6. Якщо ви малий або середній фермер — порівняйте оренду й купівлю. У багатьох випадках оренда досі вигідніша.
7. Для інвесторів: дивіться не лише на площу, а на якість ґрунтів, історію врожайності та наявність інфраструктури.

Земельний ринок України у 2026 році — це вже не закритий клуб і не дикий захід. Це складна, багатошарова система, де власність і контроль існують паралельно, де війна перекроїла карти, а ціни продовжують зростати попри все. Найбільші власники землі в Україні сьогодні — це не завжди ті, чиї імена звучать найгучніше. І саме в цій тиші кадастрових записів і орендних договорів формується майбутнє українського поля.