По официальным данным Государственного земельного кадастра почти треть всей земли, находящейся в собственности бизнеса, сосредоточена в руках всего десяти компаний. Их совокупный земельный банк составляет чуть более 18 тысяч гектаров. В то же время крупнейшие агрохолдинги страны контролируют через аренду сотни тысяч гектаров каждый.

Разница между этими двумя цифрами — ключ к пониманию современного земельного рынка. Юридическая собственность и фактический контроль — понятия, которые в Украине до сих пор существуют в параллельных мирах. Именно эта двойственность формирует реальную картину того, кто сегодня владеет украинской землёй.

Открытие рынка для юридических лиц в 2024 году, война, разминирование и резкий рост цен создали новую конфигурацию. Количество компаний с земельным банком свыше 100 гектаров сократилось с 283 до 192. Концентрация выросла. А вопрос «кто на самом деле хозяин на поле» стал острее, чем когда-либо.

Собственность и контроль: почему цифры так резко расходятся

Когда говорят о крупнейших собственниках земли в Украине, часто путают две совершенно разные вещи. Первая — прямая юридическая собственность, зафиксированная в кадастре. Вторая — земельный банк, то есть площадь, которой компания реально распоряжается через долгосрочную аренду, субаренду или другие формы контроля.

До 2021 года мораторий на продажу сельскохозяйственной земли вынуждал бизнес строить империи именно на аренде. После открытия рынка ситуация изменилась лишь частично. Юридические лица получили право покупать землю только с 1 января 2024 года и то с жёстким лимитом в 10 тысяч гектаров на одну компанию. Иностранцы и компании с иностранными бенефициарами до сих пор не имеют права владеть сельхозземлёй.

Поэтому гиганты вроде Kernel или МХП по-прежнему преимущественно арендуют. А в рейтингах чистой собственности лидируют совсем другие игроки — компактные, часто семейные бизнесы, которые покупали землю после 2021 года или накапливали её десятилетиями через наследство и переоформление паёв.

По моему опыту анализа земельных реестров на протяжении последних двух лет именно эта двойственность чаще всего сбивает с толку даже опытных инвесторов. Люди видят «Kernel — 500 тысяч гектаров» и думают, что это собственность. На самом деле это почти полностью аренда.

Топ-10 юридических собственников земли по состоянию на начало 2026 года

По данным аналитической платформы Опендатабот, которая работает с информацией Государственного земельного кадастра, картина чистой собственности выглядит так:

Источник: Опендатабот на основе данных Государственного земельного кадастра, начало 2026 года.

Абсолютный лидер — агрофирма «Свитанок» из села Ковалёвка на Киевщине. Её бенефициар — Андрей Засуха. Компания выросла из колхоза имени Щорса, который в 1993 году возглавила Татьяна Засуха. Сегодня «Свитанок» не только владеет крупнейшим массивом в собственности, но и обрабатывает значительно большие площади в аренде — по разным оценкам, до 70–80 тысяч гектаров в Киевской, Житомирской и Черниговской областях. Компания имеет собственные сахарные заводы, элеваторы и мясопереработку.

Интересно, что среди крупных собственников есть не только аграрии. 33 компании из сферы недвижимости, несколько банков (в частности Укрэксимбанк и Ощадбанк), горнодобывающие предприятия и даже структуры, связанные с государственным управлением. Это свидетельствует о том, что земля для части бизнеса уже стала не только средством производства, но и инвестиционным активом и способом диверсификации рисков.

Настоящие гиганты: кто контролирует сотни тысяч гектаров

Если перейти от собственности к реальному контролю, картина меняется кардинально. По данным InVenture и Latifundist по состоянию на весну–лето 2026 года топ агрохолдингов выглядит так:

• Kernel (Андрей Веревский) — после приобретения группы «Энселко» земельный банк вырос примерно до 530 тысяч гектаров. Компания остаётся крупнейшим оператором и ключевым игроком на рынке подсолнечного масла.
• МХП (Юрий Косюк, при участии SALIC) — около 351 тысячи гектаров. Вертикально интегрированный холдинг с мощным птицеводством.
• Ukrlandfarming (Олег Бахматюк) — около 330 тысяч гектаров. Значительная часть земель пострадала от оккупации и минирования.
• Агропросперис (NCH, США) — около 250 тысяч гектаров.
• Астарта (Виктор Иванчик) — около 213 тысяч гектаров.

В совокупности топ-100 агрохолдингов контролируют около 5,35 миллиона гектаров. Это примерно 12 % всей сельскохозяйственной земли страны. Остальное обрабатывают средние и мелкие фермеры, личные крестьянские хозяйства и средние предприятия.

Война существенно скорректировала эти банки. Ukrlandfarming потерял десятки тысяч гектаров из-за оккупации и минирования. Многие компании переориентировались на западные и центральные регионы, где риски ниже, а цены на землю выше.

Как рынок земли пришёл к этой точке: краткая история реформы

Мораторий на продажу сельхозземли действовал с 2001 года. Его отменили 1 июля 2021-го. Первый этап позволил покупать землю только физическим лицам — гражданам Украины — с лимитом 100 гектаров в одни руки. Второй этап стартовал 1 января 2024 года: юридические лица, созданные украинцами, получили право покупать до 10 тысяч гектаров.

За почти пять лет функционирования рынка продано свыше 1 миллиона гектаров. Средняя цена гектара выросла с примерно 36–40 тысяч гривен в 2021–2022 годах до более 75 тысяч гривен в начале 2026-го. Самая дорогая земля — на западе: Ивано-Франковская, Львовская, Тернопольская области. Самые активные регионы по количеству сделок — Сумская, Полтавская и Винницкая.

При этом крупные игроки покупали осторожно. Военные риски, проблемы с логистикой, необходимость вкладывать в разминирование и восстановление инфраструктуры заставили многих выбирать аренду вместо собственности. Именно поэтому количество компаний с банком свыше 100 гектаров в собственности сократилось почти на треть.

Региональная специфика и влияние войны

38 крупных землевладельцев зарегистрированы в Киевской области, ещё 28 — в Кировоградской и столько же непосредственно в Киеве. На западе страны крупных корпоративных собственников почти нет — там доминируют средние фермеры и местные бизнесы.

На временно оккупированных территориях и в зонах боевых действий ситуация критическая. Часть компаний формально сохраняет право собственности, но физически контролировать землю не может. Разминирование идёт медленно, и это один из главных сдерживающих факторов для расширения банков на востоке и юге.

В нашей практике мы сталкивались со случаем, когда компания с Полтавщины пыталась приобрести массив в Харьковской области после деоккупации. Сделка сорвалась не из-за цены, а из-за невозможности гарантировать безопасность работников и техники на несколько следующих сезонов.

Распространённые мифы о крупнейших собственниках земли

• «Все земли уже скупили олигархи». Нет. Топ-10 собственников владеют лишь около 18 тысяч гектаров. Реальная концентрация существует через аренду, но даже топ-100 холдингов держат лишь около 12 % всех сельхозземель.
• «Иностранцы уже скупили половину Украины». Прямая собственность иностранцев на сельхозземлю запрещена. Компании с иностранными бенефициарами также не могут покупать. Они работают исключительно через аренду.
• «После 2024 года крупные игроки начали массово скупать». На самом деле количество крупных собственников уменьшилось. Бизнес предпочитает инвестировать в оборотный капитал, технику и логистику, а не в долгосрочную собственность в условиях неопределённости.
• «Малые фермеры исчезнут». Напротив. Большинство земли по-прежнему обрабатывают средние и малые хозяйства. Концентрация происходит, но она далеко не абсолютна.

Вопросы, которые чаще всего задают о земельных собственниках

Может ли иностранец купить сельскохозяйственную землю в Украине в 2026 году?
Нет. Запрет остаётся. Отмена возможна только через всеукраинский референдум. Иностранцы могут арендовать землю на срок до 50 лет.

Сколько земли может купить одно юридическое лицо?
До 10 тысяч гектаров. Для физических лиц лимит — 100 гектаров.

Почему «Свитанок» имеет так много земли в собственности, а Kernel — нет?
«Свитанок» накапливал землю постепенно, в том числе через наследственные механизмы и покупку после открытия рынка. Kernel исторически строил бизнес на аренде и продолжает этот подход, хотя и увеличивает собственные площади.

Влияет ли война на цену земли?
Да. В более безопасных регионах цена растёт быстрее. На востоке и юге рынок почти остановился из-за рисков.

Что будет с землёй на оккупированных территориях после деоккупации?
Юридическое право собственности сохраняется, но физическое возвращение контроля потребует времени, разминирования и значительных инвестиций.

Чек-лист для тех, кто думает о земле в 2026 году

1. Проверьте, не находится ли участок в зоне боевых действий или на временно оккупированной территории.
2. Обязательно закажите выписку из Государственного земельного кадастра и проверку в реестре вещных прав.
3. Выясните, нет ли обременений, ипотек, налоговых залогов или судебных споров.
4. Оцените логистику: расстояние до элеватора, дороги, возможности вывоза урожая.
5. Посчитайте реальную стоимость владения: не только цену покупки, но и налоги, содержание, риски разминирования.
6. Если вы малый или средний фермер — сравните аренду и покупку. Во многих случаях аренда по-прежнему выгоднее.
7. Для инвесторов: смотрите не только на площадь, но и на качество почв, историю урожайности и наличие инфраструктуры.

Земельный рынок Украины в 2026 году — это уже не закрытый клуб и не дикий Запад. Это сложная, многослойная система, где собственность и контроль существуют параллельно, где война перекроила карты, а цены продолжают расти несмотря ни на что. Крупнейшие собственники земли в Украине сегодня — это не всегда те, чьи имена звучат громче всего. И именно в этой тишине кадастровых записей и арендных договоров формируется будущее украинского поля.